3807 4月29日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，中共中央總書記習近平主持會議。
會議強調(diào)，要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一位長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示，高層擔心發(fā)生系統(tǒng)性風險，期待穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，事實上房地產(chǎn)市場已經(jīng)不穩(wěn)了，并有可能產(chǎn)生連鎖反應，中央已經(jīng)看到風險所在，這將是一個巨大轉(zhuǎn)折點，關(guān)鍵各地要因城施策。
與此前中央定調(diào)相比，此次會議有兩個內(nèi)容更為引發(fā)關(guān)注：一是明確“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”；二是新增“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”措辭，這是近年來對商品房預售資金監(jiān)管最高級別定調(diào)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，從當?shù)貙嶋H出發(fā)，意味著因城施策進一步細化，本地因城施策和調(diào)整政策權(quán)限增加。政策紓困擴大到熱點城市，必然會出現(xiàn)更多限制性政策的松綁。繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”，意味著政策可以松動和調(diào)整，但不會縱容無底線的去刺激樓市。
“預計下一個階段，有條件的城市將適當放松商品房預售資金監(jiān)管標準，這對開發(fā)商而言是一項重要利好政策?！敝残磐顿Y研究院首席經(jīng)濟學家連平表示。
截至一季度末，在房企資金來源結(jié)構(gòu)中，定金及預收款占開發(fā)資金占比為32％，其重要性極高。
艱難的經(jīng)濟與樓市
4月份以來，本輪疫情已波及除西藏以外所有省份，全國約有近100個城市和地區(qū)采取了不同程度的封控管理和停工停產(chǎn)措施。新一輪疫情沖擊下，我國經(jīng)濟與樓市異常艱難。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，我國GDP取得4.8％增長，這個成績來之不易，但距離全年5.5％左右增長目標又有一定距離。尤其3月份以后，工業(yè)、服務業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、投資、社會消費品零售總額等都出現(xiàn)下降。
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更差，銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端指標均跌落低谷。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅0.7％，3月份單月投資增速更是下滑至-2.4％。一季度，商品房銷售面積同比下降13.8％，商品房銷售額同比下降22.7％；全國土地出讓金同比下滑57％；房企到位資金同比下降19.6％，這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大降幅。
“疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，這是此次會議上，黨中央提出的明確要求。
會議要求，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，扎實穩(wěn)住經(jīng)濟，努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展預期目標，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。要加快落實已經(jīng)確定的政策，實施好退稅減稅降費等政策，用好各類貨幣政策工具。要抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調(diào)控力度，把握好目標導向下政策的提前量和冗余度。要全力擴大國內(nèi)需求，發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，強化土地、用能、環(huán)評等保障，全面加強基礎(chǔ)設施建設。
此次會議對房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨頗多，除繼續(xù)要求堅持“房住不炒”定位，“有效管控重點風險”外，還提出兩個支持、一個優(yōu)化，即“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土規(guī)劃研究室主任黃征學表示，在國內(nèi)外環(huán)境復雜性超出預期前提下，中央政治局會議再次強調(diào)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出兩個支持和一個優(yōu)化三大舉措，分別從政策層面、需求層面和供給層面同時發(fā)力，期望房地產(chǎn)在穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)中做出貢獻。
全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民認為，當前影響經(jīng)濟增長的主要因素在于消費和房地產(chǎn)兩個方面，這既是今后的政策重點，也是今年能否實現(xiàn)5.5％左右增長目標的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)占我國GDP的6.8％，建筑業(yè)占GDP的7％，兩個行業(yè)加在一起約占GDP的14％，如果這兩個行業(yè)都是負增長，就需要其他行業(yè)以更快增長去彌補其帶來的缺口，這是很難做到的。所以對房地產(chǎn)要高度關(guān)注，要按照中央關(guān)于建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度要求，找尋行業(yè)未來發(fā)展路徑。
商品房預售資金監(jiān)管有望放松
4月份以來，各地密集出臺房地產(chǎn)穩(wěn)定政策。繼鄭州、衢州、秦皇島、南京、蘇州等多城放松樓市限購后，珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊等也加入限購松綁陣營。
多位市場人士認為，從此次中央政治局會議精神看，中央對于近期各地完善房地產(chǎn)政策是持支持態(tài)度的，預計接下來會有更多地方選擇放松房地產(chǎn)相關(guān)政策。
本次政治局會議對于房地產(chǎn)政策的最大亮點，則是提出“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”，這對于困境中的房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。
商品房預售資金曾是一個規(guī)模龐大的資金池，也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示，2011年-2015年個人購房定金、按揭貸款預收款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重穩(wěn)定在38％左右。2016年開始，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式開始盛行，至2021年10月這一比例已經(jīng)達到53％水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)資金中一半來自居民預付購房款。
去年三季度以來，隨著部分房企信用事件頻發(fā)，尤其在知名大房企債務違約事件發(fā)生后，為防止項目資金被集團抽調(diào)去填補別處空缺，保房屋交付，各地方政府紛紛加強預售資金監(jiān)管。更多地方雖沒有調(diào)整政策，但是力度顯著加大，房企再也不能像過去一樣隨意抽取資金。
現(xiàn)在，隨著房企現(xiàn)金流壓力加劇，關(guān)于預售資金監(jiān)管放松的呼聲漸起。部分地方政府也在試探性地為預售資金監(jiān)管開出了一條縫。
近日，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房預售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》，對預售資金取用進行了一定程度的放松。根據(jù)通知，房企可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，保函替換資金不得超過項目預售資金監(jiān)管額度的60％。
專家認為，從此次中央政治局會議看，預售資金監(jiān)管未來方向不是收緊，也不是放松，而是“優(yōu)化”。一些領(lǐng)域要給予規(guī)范，如加快將各類資金納入此類監(jiān)管賬戶；一些領(lǐng)域則要給予放松，如對于預售資金撥付要給予支持，防范預售資金沉淀。從房企防風險角度看，后續(xù)也需要有一些放松的內(nèi)容和操作，比如適當放松預售資金提取的要求、適當減少預售資金提取的審批流程、適當用銀行保函等方式來替換預售資金等。
連平表示，回顧歷史，在2012年、2015年等房地產(chǎn)銷售困難、房企資金相對偏緊的時期，相關(guān)部門也酌情、階段性放松過商品房預售監(jiān)管政策的門檻；2021年底成都、廣州等地區(qū)也宣布過小范圍、小比例松動房企可動用的預售資金比例。因此，總體來看，住房金融環(huán)境正在逐步釋放積極信號，以求平穩(wěn)化解房企債務風險，有助于房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
李宇嘉認為，預售資金新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進來以后，輔以政策扶持（比如容積率獎勵，規(guī)劃調(diào)整等），資金封閉運轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負債涉及的項目隔離，通過新的項目盤活，釋放新的預售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務。通過局部逐塊修復，從而將整體盤活。
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