092023-12
北京城中村改造開啟，六環(huán)即將崛起
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2023年11月17日，北京市舉辦了《北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質(zhì)規(guī)劃（2021年—2035年）》新聞發(fā)布會。這也就意味著北京在“一綠地區(qū)”之后，即將啟動“二綠地區(qū)”的拆遷整改工作，北京城市發(fā)展在未來10年將會迎來重大變化。到了2035年，北京“二綠地區(qū)”將基本完成整改。北京“二綠地區(qū)”特指第二道綠化隔離地區(qū)，主要就是五環(huán)和六環(huán)之間的面積，占地910平方公里，占到北京平原面積的15%左右。這是北京占地面積最大的“環(huán)線”。未來根據(jù)北京市的規(guī)劃，這個面積最大的二綠地區(qū)，將規(guī)劃建設(shè)成為超大尺度綠色生態(tài)空間，而不是成為“房地產(chǎn)和房子的居住空間”。這顯然將會徹底改變“北京城市格局”。
眾所周知，未來5年，中國即將啟動“三大工程”建設(shè)。這“三大工程”分別是城中村改造、新型保障房和平急兩用大基建， 其中超大特大城市的城中村改造是重中之重。什么是城中村？大城市里的城中村和“老舊小區(qū)”不是一個概念。大城市“老舊小區(qū)”的土地屬性是“國有建設(shè)用地”，而城中村里面的房子，土地屬性卻是屬于“集體建設(shè)用地”。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測，中國未來每年在城中村改造上，將會投入接近2萬億的資金。如果按照10年的周期來估算，中國超大特大城市的城中村改造將會砸下接近20萬億的天量資金。根據(jù)上海“第一財(cái)經(jīng)”的報道，中國8個超大特大城市中，北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、武漢、東莞，一共擁有4427個城中村。這些城中村占地面積超過3500平方公里，居住人口超過5000萬人，如果要下決心進(jìn)行改造，將會極大刺激大城市樓市的需求釋放。其中深圳的城中村面積占到了全市總住房建筑面積的36.3%，有510萬套，承載了深圳1000萬人口，包含全市外來人口的87％。根據(jù)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的最新研究顯示：北京目前擁有城中村501個，北京城中村主要分布在北京五環(huán)和六環(huán)之間。很明顯，北京“二綠地區(qū)”就是北京城中村的集中地。北京在本次“二綠地區(qū)規(guī)劃”中，也列出了可能涉及到“城中村改造”的具體片區(qū)：四大城區(qū)+副中心+五大近郊新城。
毫無疑問，以上“二綠地區(qū)”將會在2035年之前將會進(jìn)行“城中村改造”。但是需要注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市略有不同：第一點(diǎn)不同：北京的城中村改造主要采取的“集中安置”的方式，將會對村民進(jìn)行集中安置房的安置。而其他城市多數(shù)采取的是“貨幣化安置或房票安置”。而北京則是“先建設(shè)安置房”，然后進(jìn)行“改造安置”。所以北京的“城中村改造”對北京樓市的“去庫存效果”可能沒有那么好，這也基于北京新房庫存相對比較少的原因。簡單來說，北京不需要“棚改去庫存”。第二點(diǎn)不同：根據(jù)北京“二綠地區(qū)”規(guī)劃，北京對五環(huán)到六環(huán)地區(qū)進(jìn)行“城中村改造”以后，空出來的土地主要用來“增綠”。北京五環(huán)-六環(huán)是目前城市用地規(guī)模最大的地區(qū)。一旦北京計(jì)劃在這個地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的“增綠”，那就意味著北京的建設(shè)用地將會大規(guī)模減少了。北京未來究竟還有多少建設(shè)用地用來蓋房子？一旦五環(huán)到六環(huán)之間的大片空地，主要用來“增綠”，用來建設(shè)“100個公園”，北京住宅供地的潛力將會明顯下降了。
北京目前五環(huán)內(nèi)已經(jīng)基本沒有太多的土地可以用來開發(fā)了，如果五環(huán)-六環(huán)之間也要“減量增綠”。那么，北京未來的商品住房開發(fā)就只能走向“六環(huán)外”了。我們甚至可以預(yù)判：到了2035年，北京六環(huán)內(nèi)將會面臨“無地可供”的局面，到那個時候，要想在北京買新房，只能去六環(huán)外了。城中村改造后，北京必將迎來“六環(huán)時代”。正是基于這種“減量提質(zhì)”的發(fā)展思路，北京正在走向兩個“嚴(yán)控”：第一個是“嚴(yán)控地產(chǎn)開發(fā)”，大量減少供地規(guī)模，降低建設(shè)用地面積，北京已經(jīng)從“城市擴(kuò)張”走向“城市管理”。簡單來說，北京的“房子”未來會越來越稀缺，北京大規(guī)模蓋房子的時代越來越遠(yuǎn)了。越是品質(zhì)高的房子，未來在北京越值錢。因?yàn)殡S著城市擴(kuò)張速度的放緩，隨著供地規(guī)模的下降，北京后面好品質(zhì)的房子會越來越少，居住可升級的選擇也會越來越少。因此，在北京，未來1年可能是最后資產(chǎn)優(yōu)化改善的機(jī)會。第二個是“嚴(yán)控人口上限”，正是基于建設(shè)用地要嚴(yán)控，房子會越蓋越少，北京對2300萬的人口上限依然持有“嚴(yán)控態(tài)度”。北京未來“戶口放松”的空間依然非常小。嚴(yán)控人口，這是北京作為“首都”，和其他城市的本質(zhì)區(qū)別?，F(xiàn)在全國其他大城市都在“放松落戶”，但是只有北京，依然在嚴(yán)控人口，對于“落戶放松”絲毫不松動。背后的原因，就是城市定位不同。北京不僅僅要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更重要的是“發(fā)展首都功能”，發(fā)展“中央政務(wù)功能”，背負(fù)著“政治功能和經(jīng)濟(jì)功能”的雙重責(zé)任。所以就算上海這樣的超級城市，也在放松落戶，但北京不會，現(xiàn)在不會，未來也不會。甚至可以說，就算是全國其他全部“取消限購”，但是北京“全部取消限購”的可能性幾乎不存在。以房控人，以地控房，是我們預(yù)判北京樓市的重要角度。北京的資產(chǎn)，依然僅供少數(shù)人。
眾所周知，未來5年，中國即將啟動“三大工程”建設(shè)。這“三大工程”分別是城中村改造、新型保障房和平急兩用大基建， 其中超大特大城市的城中村改造是重中之重。什么是城中村？大城市里的城中村和“老舊小區(qū)”不是一個概念。大城市“老舊小區(qū)”的土地屬性是“國有建設(shè)用地”，而城中村里面的房子，土地屬性卻是屬于“集體建設(shè)用地”。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測，中國未來每年在城中村改造上，將會投入接近2萬億的資金。如果按照10年的周期來估算，中國超大特大城市的城中村改造將會砸下接近20萬億的天量資金。根據(jù)上海“第一財(cái)經(jīng)”的報道，中國8個超大特大城市中，北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、武漢、東莞，一共擁有4427個城中村。這些城中村占地面積超過3500平方公里，居住人口超過5000萬人，如果要下決心進(jìn)行改造，將會極大刺激大城市樓市的需求釋放。其中深圳的城中村面積占到了全市總住房建筑面積的36.3%，有510萬套，承載了深圳1000萬人口，包含全市外來人口的87％。根據(jù)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的最新研究顯示：北京目前擁有城中村501個，北京城中村主要分布在北京五環(huán)和六環(huán)之間。很明顯，北京“二綠地區(qū)”就是北京城中村的集中地。北京在本次“二綠地區(qū)規(guī)劃”中，也列出了可能涉及到“城中村改造”的具體片區(qū)：四大城區(qū)+副中心+五大近郊新城。
毫無疑問，以上“二綠地區(qū)”將會在2035年之前將會進(jìn)行“城中村改造”。但是需要注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市略有不同：第一點(diǎn)不同：北京的城中村改造主要采取的“集中安置”的方式，將會對村民進(jìn)行集中安置房的安置。而其他城市多數(shù)采取的是“貨幣化安置或房票安置”。而北京則是“先建設(shè)安置房”，然后進(jìn)行“改造安置”。所以北京的“城中村改造”對北京樓市的“去庫存效果”可能沒有那么好，這也基于北京新房庫存相對比較少的原因。簡單來說，北京不需要“棚改去庫存”。第二點(diǎn)不同：根據(jù)北京“二綠地區(qū)”規(guī)劃，北京對五環(huán)到六環(huán)地區(qū)進(jìn)行“城中村改造”以后，空出來的土地主要用來“增綠”。北京五環(huán)-六環(huán)是目前城市用地規(guī)模最大的地區(qū)。一旦北京計(jì)劃在這個地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的“增綠”，那就意味著北京的建設(shè)用地將會大規(guī)模減少了。北京未來究竟還有多少建設(shè)用地用來蓋房子？一旦五環(huán)到六環(huán)之間的大片空地，主要用來“增綠”，用來建設(shè)“100個公園”，北京住宅供地的潛力將會明顯下降了。
北京目前五環(huán)內(nèi)已經(jīng)基本沒有太多的土地可以用來開發(fā)了，如果五環(huán)-六環(huán)之間也要“減量增綠”。那么，北京未來的商品住房開發(fā)就只能走向“六環(huán)外”了。我們甚至可以預(yù)判：到了2035年，北京六環(huán)內(nèi)將會面臨“無地可供”的局面，到那個時候，要想在北京買新房，只能去六環(huán)外了。城中村改造后，北京必將迎來“六環(huán)時代”。正是基于這種“減量提質(zhì)”的發(fā)展思路，北京正在走向兩個“嚴(yán)控”：第一個是“嚴(yán)控地產(chǎn)開發(fā)”，大量減少供地規(guī)模，降低建設(shè)用地面積，北京已經(jīng)從“城市擴(kuò)張”走向“城市管理”。簡單來說，北京的“房子”未來會越來越稀缺，北京大規(guī)模蓋房子的時代越來越遠(yuǎn)了。越是品質(zhì)高的房子，未來在北京越值錢。因?yàn)殡S著城市擴(kuò)張速度的放緩，隨著供地規(guī)模的下降，北京后面好品質(zhì)的房子會越來越少，居住可升級的選擇也會越來越少。因此，在北京，未來1年可能是最后資產(chǎn)優(yōu)化改善的機(jī)會。第二個是“嚴(yán)控人口上限”，正是基于建設(shè)用地要嚴(yán)控，房子會越蓋越少，北京對2300萬的人口上限依然持有“嚴(yán)控態(tài)度”。北京未來“戶口放松”的空間依然非常小。嚴(yán)控人口，這是北京作為“首都”，和其他城市的本質(zhì)區(qū)別?，F(xiàn)在全國其他大城市都在“放松落戶”，但是只有北京，依然在嚴(yán)控人口，對于“落戶放松”絲毫不松動。背后的原因，就是城市定位不同。北京不僅僅要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更重要的是“發(fā)展首都功能”，發(fā)展“中央政務(wù)功能”，背負(fù)著“政治功能和經(jīng)濟(jì)功能”的雙重責(zé)任。所以就算上海這樣的超級城市，也在放松落戶，但北京不會，現(xiàn)在不會，未來也不會。甚至可以說，就算是全國其他全部“取消限購”，但是北京“全部取消限購”的可能性幾乎不存在。以房控人，以地控房，是我們預(yù)判北京樓市的重要角度。北京的資產(chǎn)，依然僅供少數(shù)人。
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